智通财经APP获悉，中指研究院发文称，根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2026年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.49元/平方米/天，环比下跌0.48%，上半年累计下跌1.01%。从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比下跌的商圈共66个，占比82.5%;12个商圈租金环比上涨，占比15%;2个商圈租金环比持平，占比2.5%。
从行业宏观环境来看，2026上半年，我国GDP达69.6万亿元，同比增长4.7%，二季度以来经济增长动能偏弱。消费方面，2026上半年全国社会消费品零售总额同比增长1.3%，增速较一季度下降1.1个百分点。投资方面，2026上半年全国固定资产投资(不含农户)同比下降5.7%，4月起累计增速转负，房地产开发投资同比下降18%，对投资形成拖累。出口仍保持一定韧性，2026上半年出口总额(以人民币计价)同比增长13.4%，增速较一季度加快1.5个百分点。
新质生产力发展带动服务业经济保持较快增长，但多数企业扩张动力仍不足。2026上半年，服务业增加值同比增长5.2%，较GDP增速高0.5个百分点，人工智能等新质生产力蓬勃发展，带动信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业增加值同比分别增长10.7%和11.9%。但多数服务业企业扩张动力仍偏弱，上半年服务业商务活动指数均值仅为50.0%。
整体来看，2026上半年，中国经济在宏观政策持续发力及外需韧性支撑下总体保持平稳运行，新动能引领作用持续增强。但当前外部环境不确定性上升，内需修复偏慢，经济回升向好的基础仍需持续巩固，部分企业经营压力仍较大。写字楼市场延续整体承压、局部改善的特征，少数科技企业集中的商圈及城市核心商圈租金企稳，但多数商圈供大于求态势仍较严峻，空置承压，租金下行。
1.租金表现：2026年二季度重点城市写字楼租金环比下跌0.48%，上半年累计下跌1.01%
图：2019-2026年全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化
数据来源：中国房地产指数系统
2026上半年，重点城市写字楼市场需求延续分化态势。以人工智能为代表的科技产业发展带动相关企业租赁需求释放，但传统行业需求偏弱，企业选址仍以搬迁、续租为主。租金方面，多数业主仍通过灵活租约、租金折让等方式稳定出租率，重点城市写字楼市场租金延续下行态势。根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2026年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.49元/平方米/天，环比下跌0.48%，上半年累计下跌1.01%。
2.商圈表现：超八成监测商圈租金环比下跌，海口国兴、重庆江北嘴等商圈跌幅相对较大
2026年二季度，一线城市样本中，83.3%的商圈写字楼租金环比下跌，13.9%的商圈写字楼租金环比上涨，2.8%的商圈写字楼租金环比持平。二线城市样本中，81.8%的商圈写字楼租金环比下跌，15.9%的商圈写字楼租金环比上涨，2.3%的商圈写字楼租金环比持平。
图：2026年二季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈
数据来源：中国房地产指数系统
2026年二季度，66个样本商圈写字楼租金环比下跌，占比82.5%，数量较一季度增加4个。其中，海口国兴、重庆江北嘴等6个商圈租金环比跌幅在2.0%以上，成都人民南路、杭州申花、武汉武昌中心、重庆加州新牌坊等12个商圈租金环比跌幅在1.0%-2.0%之间，北京金融街、上海南京东路、青岛海尔路、上海陆家嘴等20个商圈租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间，长沙南湖路、深圳车公庙、南京奥体、广州北京路等20个商圈租金环比跌幅在0.1%-0.5%之间，深圳福田中心区、青岛崂山区政府等8个商圈租金趋稳，跌幅在0.1%以内。
与此同时，亦有少部分商圈写字楼租金环比上涨。具体来看，杭州武林商圈租金环比涨幅最大，为0.69%;苏州湖西商圈环比上涨0.56%，上海人民广场、深圳南山中心区、长沙五一广场、上海徐家汇等10个商圈租金环比涨幅在0.5%以内。此外，广州天河北、天津友谊路2个商圈租金环比持平。
3.租金趋势：少数科技企业集中的商圈租金有望率先企稳，但市场整体供大于求态势难改，多数商圈租金或继续下行
“十五五”规划开局之年，宏观经济以高质量发展为主题，聚焦现代化产业体系建设与新质生产力发展。集成电路、航空航天、生物医药、低空经济、新型储能、智能机器人等新兴支柱产业发展势头良好，“人工智能+”行动加快推动AI在重点行业领域的商业化规模化应用，相关企业新租、扩租及升级搬迁需求对写字楼市场形成一定支撑，但尚不足以扭转市场整体供大于求的严峻态势。同时，人工智能产业的发展短期内或通过岗位替代引致部分企业收缩用工，导致局部区域写字楼租赁需求回调。
展望下半年，随着新增供应入市，部分商圈写字楼市场竞争或进一步加剧。需求端，科技企业预计将延续扩张态势，进而释放更多写字楼租赁需求，但多数企业扩张意愿或仍偏谨慎，预计仍将通过搬迁、压低续租价格等方式压缩办公成本。租金方面，科技企业集聚的核心商圈高品质楼宇租金有望率先企稳，多数商圈写字楼租金或延续下行态势。
重点城市写字楼市场表现
1.需求趋势：近半数城市写字楼空置率上升，TMT行业租赁需求相对较多
1)空置率：武汉、长沙等城市空置压力较大，广州、成都等城市空置率较上年末上升
图：2025年二季度-2026年二季度重点城市甲级写字楼空置率
数据来源：中指数据CREIS
2026上半年，重点城市写字楼新增供应继续释放、需求修复偏缓，部分城市空置压力增加。根据中指数据，2026年二季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为12.1%;二线代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率在20%以内，市场供求相对平衡，青岛、长沙、武汉等城市甲级写字楼空置率相对较高，空置压力相对较大。从空置率变化来看，2026年二季度，广州、苏州、成都、天津、长沙、武汉等城市甲级写字楼空置率均较上年末有所上升。
2)租赁案例：TMT行业需求相对较多，5000平方米以上租赁案例占比提升
图：2026上半年代表城市写字楼租赁成交案例租户行业占比
数据来源：中指数据CREIS
2026上半年，中指数据共监测到写字楼大宗租赁案例123笔，其中TMT行业、金融业、商务服务业租赁需求依旧较多，租赁案例合计占比近七成。具体来看，TMT行业监测到41宗案例，占比33%，较上年同期提升15个百分点;金融业、商务服务业分别监测到30宗、13宗案例，占比分别为24%、11%;其他行业企业监测案例均在10宗以内，合计占比约32%。
分面积段来看，2026上半年，租赁面积在5千平方米以上的监测案例共32宗，占比26%，较上年同期提高12.1个百分点，租户所在行业以金融业、TMT行业居多。
表：2026上半年重点城市大宗租赁案例(部分)
数据来源：中指数据CREIS
2.大宗交易：市场活跃度较上年同期有所提升，机构投资者依旧关注核心城市商办资产
2026上半年，我国大宗交易市场活跃度较上年同期有所提升。2026上半年，中指数据共监测到大宗交易*117宗，较上年同期增加16宗。其中涉及一线城市的交易宗数为57宗，上海交易最为集中，为28宗;深圳、北京均超10宗，广州仅4宗。涉及二线城市的交易宗数为33宗，其中重庆交易宗数最多，为4宗;苏州、合肥、武汉等7个城市交易宗数为2-3宗，乌鲁木齐、昆明、石家庄等9个城市各1宗交易。涉及三四线城市的交易宗数为28宗，发生交易的城市包括珠海、金华、嘉兴等20余个城市。
* 本报告所统计的大宗交易标的资产的物业类型包含写字楼、商业、酒店、综合体、工业厂房、产业园区、公寓等，不含地块、住宅。此外，不含交易金额在1亿元以内的交易，不含关联交易等非市场化行为产生的交易。部分资产包类交易，其内含资产分布在不同城市，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算。
2026上半年，以披露交易金额的交易计算，中指数据共监测到大宗交易599亿元。其中一线城市交易金额约460亿元，上海交易金额超270亿元，北京、深圳交易金额分别为120亿元、56亿元，广州约8亿元。二线城市交易金额约80亿元，合肥交易金额超10亿元;武汉、青岛、重庆、天津、杭州、西安交易金额在5-10亿元之间。三四线城市交易金额为54亿元，其中珠海交易金额最高，为9.5亿元。
表：2026上半年重点城市大宗交易案例(部分)
数据来源：中指数据CREIS
图：2026上半年重点城市大宗交易金额占比(按物业类型分)
数据来源：中指数据CREIS
分物业类型来看，优质零售商业及办公物业交易金额占比超七成。从交易宗数来看，2026上半年，以零售商业、写字楼、综合体为标的的交易共55宗，合计占比近五成。以披露金额的交易计算，写字楼交易金额相对较高，为301亿元，占比50%;综合体、零售商业交易金额分别为82亿元、55亿元，合计占比23%。酒店和工业资产交易金额分别为76亿元、69亿元，占比均在12%左右，其他标的类型交易金额约16亿元，占比3%。
从买家特征来看，机构投资者、房地产相关企业交易金额较大。2026上半年，以披露买家的交易计算，地方国企、机构投资者、科技企业、制造业企业收并购行为相对活跃，交易宗数合计占比近六成;以全部交易计算，买家为机构投资者的交易金额占比约三成。从卖家特征来看，房企依旧是大宗交易市场主要卖家。以披露卖家的交易计算，内资、外资房地产相关企业交易宗数占比近六成;以全部交易计算，交易金额占比超六成。
展望下半年，资产仍有议价空间，机构投资者与企业自用买家预计将继续保持活跃。当前资产退出渠道日趋多元，机构投资者或将持续关注高能级城市核心区位、租金回报稳定的优质资产，以及贴合城市更新导向、具备改造空间的老旧物业与不良资产。对企业自用买家而言，人工智能、高端制造等产业发展将催生更多办公空间需求，企业自购办公楼的需求仍将是大宗交易市场的重要支撑。
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